Un articolo sulla crisi abitativa, scritto in questi giorni, non può che iniziare ricordando quel che è successo a Maricarmen Abascal.
A Madrid, negli ultimi giorni di settembre, Maricarmen Abascal, una signora di 87 anni con problemi di invalidità che viveva nello stesso appartamento dagli anni cinquanta, è stata sfrattata. Lo sfratto è stato richiesto dalla società proprietaria del condominio dove era situato l’appartamento: nel 2018 l’affitto era di 450 euro, ma è stato successivamente aumentato, facendo arrivare la quota a 2650 euro, innescando un’azione legale che ha fatto diminuire il prezzo a 1650 euro, che rimaneva comunque troppo elevato per una signora che viveva con una pensione da 1350 euro; così, a fine settembre Maricarmen Abascal è stata fatta uscire dal proprio appartamento su una barella e ricoverata in ospedale dove è morta il 7 ottobre.
La decisione dello sfratto e la bocciatura da parte del Congresso di due decreti firmati dal governo Sanchez per calmierare l’emergenza abitativa, quest’ultima causa anche della chiamata anticipata alle urne, hanno inasprito le proteste che già stavano riempiendo le strade di Madrid, chiedendo allo Stato una migliore gestione del mercato immobiliare. La crisi abitativa però non riguarda solamente la Spagna, ma l’intera Unione europea, con paesi che hanno visto i prezzi salire di più rispetto ad altri, ma con una situazione generale che presenta rialzi elevati.
Quando si vuole studiare il mercato immobiliare è opportuno distinguere tra prezzi di acquisto e prezzi di affitto, ma è anche necessario considerare che il prezzo dell’acquisto o dell’affitto che sia di un paese, è rappresentato dalla sua media e questo porta con sé un grado di generalizzazione elevato, di cui tener conto: i prezzi degli affitti di Milano e quelli di Macerata sono sicuramente diversi, così come acquistare un bilocale è differente dall’acquisto di una villa, ma nelle analisi che vedremo in avanti tutti questi diversi scenari confluiscono a comporre la media italiana.
Note relative all’analisi
È importante ribadire che l’analisi mette insieme città diverse all’interno di uno stesso Paese, facendo la media di città in cui gli affitti o i prezzi di acquisto sono aumentati di molto e di città in cui questi sono rimasti fermi. Inoltre, avendo fissato il prezzo a 100 nel 2015, non si sta studiando quanto costa affittare o acquistare casa in un determinato Paese, ma quanto sia cambiato farlo nel tempo. In generale, usare un indice, come abbiamo fatto, ci dice solo come siano cambiati i prezzi e non quali siano effettivamente i prezzi, quindi se un prezzo è sempre stato alto e non ha subito variazioni, lo vedremo sempre prossimo al 100 e, allo stesso tempo, sarebbe un affitto esoso. Un’ultima nota: si possono confrontare le variazioni tra un paese e l’altro, ma non i livelli dei prezzi, quindi un valore più alto dell’indice non significa che in quel paese la casa costi di più, ma solo che i prezzi sono cresciuti di più rispetto al 2015.
Prezzi di acquisto
Eurostat fornisce i dati sui prezzi di affitto e acquisto delle case attraverso l’Housing in Europe, aggiornato all’edizione del 2025, e ci mostra un incremento abbastanza generalizzato sia per gli acquisti che per gli affitti, ma partiamo dai primi. In media, all’interno dell’Unione europa i prezzi sono rimasti abbastanza stabili tra il 2010 e il 2015: se fissiamo a 100 il prezzo medio delle case nel 2015 vediamo che le variazioni sono sempre rimaste miti, ma è dopo il 2015 che vediamo crescere davvero le cifre. Nel 2025, rispetto al 2010-2015, i prezzi sono saliti del 61%, considerando una media ponderata per la dimensione dei mercati di ciascun paese.
Ogni paese subisce variazioni in maniera differente rispetto agli altri. Analizzando l’andamento dei prezzi delle case nell’UE tra il 2010 e il 2025, si osserva una tendenza al rialzo dal 2013 al 2022, con significativi aumenti annuali dell’8% sia nel 2021 che nel 2022, mentre nel 2023 i prezzi hanno registrato un leggero calo dello 0,3%, seguito subito dopo da un aumento del 3% nel 2024. Nel 2025 l’aumento a livello di Unione è stato del 5,5% rispetto all’anno precedente. Dal 2015 gli incrementi maggiori sono stati osservati in Ungheria (+267%), Portogallo (+164%) e Lituania (+158%), mentre l’Italia è l’unico paese dell’Unione in cui oggi le case costano meno che nel 2010: i prezzi sono saliti del 16% rispetto al 2015, ma restano inferiori del 2% rispetto al 2010. Dopo la crisi del debito sovrano, infatti, in Italia i prezzi sono scesi quasi continuamente fino al 2019 e solo dal 2020 hanno ripreso a salire.
Prezzi di affitto
Dal 2010, l’Unione europea ha visto crescere del 27% i prezzi di affitto delle proprie case, sempre considerando una media ponderata per la dimensione dei mercati di ciascun paese. L’unico paese in cui oggi gli affitti sono più bassi rispetto al 2010 è la Grecia (−8%): come per gli acquisti in Italia, la linea greca parte sopra 100 non perché gli affitti fossero più alti che altrove, ma perché negli anni successivi sono crollati: con la crisi del debito sovrano gli affitti greci sono scesi di circa un quarto tra il 2010 e il 2019 e hanno ripreso a salire solo dal 2022, con un’accelerazione nel 2025 (+10% in un anno). Un andamento simile, anche se meno marcato, si vede a Cipro, dove gli affitti sono scesi fino al 2016 ma hanno superato il livello del 2010 già nel 2022.
L’aumento degli affitti è più calmierato rispetto a quello degli acquisti e lo si nota anche andando a vedere le variazioni percentuali per ciascun paese: se anche qua le variazioni più alte sono intorno al 22%, il numero di paesi che li ha registrati è inferiore. L’heatmap ci permette di capirlo immediatamente: la tabella degli acquisti presenta un colore più scuro, a evidenziare che siano di più i paesi ad aver registrato aumenti più grandi; infatti, in termini numerici, le celle sopra il 10% sono il 14% per i prezzi contro il 5% per gli affitti.
Dal punto di vista temporale, buona parte dell’aumento degli affitti è dovuto agli ultimi tre anni, infatti fino al 2021 il prezzo è cresciuto di circa l’1-1,5% ogni anno, ma dal 2023 è passato al 3%, probabilmente in seguito all’ondata di inflazione dovuta alla crisi energetica. Mentre, guardando la geografia dei rincari, notiamo che i più forti siano quelli dell’Europa centro-orientale e dell’Irlanda: in Ungheria gli affitti sono raddoppiati (+105% dal 2015), in Lituania sono saliti dell’84% e in Slovenia, Polonia e Irlanda di circa il 74%. In Portogallo, dove il tema casa è al centro del dibattito come in Spagna, gli affitti sono cresciuti del 7% nel 2024 e del 5,3% nel 2025, ossia circa il doppio della media dell’Unione europea del 3%.
Acquisto e affitto
Nel tempo i prezzi di affitto e acquisti sono cambiati allo stesso modo? Mettendo a confronto le due variazioni, notiamo come tra il 2015 e il 2025, a livello di Unione, i prezzi di acquisto siano cresciuti circa tre volte più degli affitti: +62% contro +20%. Non si tratta di un dato trainato da pochi paesi, ma di una tendenza diffusa: in 25 paesi su 26 i prezzi delle case sono saliti più di quelli degli affitti e i divari più ampi si registrano in Ungheria, Portogallo, Bulgaria e Cechia, dove la differenza tra le due variazioni supera i 100 punti percentuali.
Anche la Spagna rientra tra i casi più marcati, con un aumento dell’81% degli acquisti a fronte del 14% degli affitti, ma, come abbiamo visto, quest’ultimo dato va letto con cautela, perché l’indice comprende anche i contratti più vecchi e non restituisce i rincari che subisce chi firma un nuovo contratto nelle grandi città. All’estremo opposto troviamo l’Italia, dove le due variazioni quasi coincidono (+16% e +13%), e la Finlandia, unico paese in cui gli affitti sono cresciuti più degli acquisti, rimasti di fatto fermi (−1% contro +18%).
Uno sguardo all’Italia
Cosa succede nello specifico in Italia? L’Italia ha registrato un rialzo moderato negli ultimi dieci anni: +16% per l’acquisto e +13% per gli affitti e, in generale, è uno dei pochi paesi dove comprare non è diventato troppo più caro rispetto ad affittare, tanto che le due curve risultano molto vicine. Il percorso però è stato diverso: dopo la crisi del debito sovrano del 2011-2012 i prezzi di acquisto sono scesi quasi ininterrottamente fino al 2019 e hanno ripreso a salire solo dal 2020, mentre gli affitti sono rimasti quasi fermi fino al 2021 e hanno iniziato a crescere dal 2022.
Il trend è per ora in salita sia per affitti che acquisti, tanto che, nel 2025, si è verificata la variazione percentuale più alta per entrambi: circa il 4%. Gli affitti erano rimasti fermi tra 2014 e 2021, ma hanno successivamente iniziato a salire a un ritmo sostenuto, passando dal 1,2% del 2022 al 3,9% del 2025; similmente, i prezzi di acquisto hanno subito aumenti negli anni dal 2021 al 2025, rispettivamente del 2,6%, 3,8%, 1,3%, 3,1% e 4,0% annuale, ma provenendo da un periodo di crollo: nel 2010 i prezzi di acquisti erano più alti del 18% rispetto al 2015.
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