Come si misura l’indice di attrattività di una città, di un quartiere, di una via? Oggi con la geolocalizzazione dell’informazione e quindi la costruzione delle mappe interattive e nel futuro prossimo venturo con l’uso dell’intelligenza artificiale l’analisi del mercato immobiliare ha compiuto un discreto salto di qualità. La conoscenza e l’esperienza dell’agente immobiliare tradizionale che conosce ogni angolo della sua zona di riferimento è stata integrata con l’uso dei dati. Un appartamento al piano terra può valere il 20% in meno. Se manca l’ascensore (irrilevante per il piano terra), i valori possono arrivare a calare dal 20 al 30% dal terzo piano in su. La presenza del giardino? Il valore aumenta del 5%, come pure la presenza di un secondo bagno
Quello più facile e più comodo è quello valore dell’immobile al metro quadro. Che è poi l’indicatore di sintesi più utile nelle compravendite. C’è poi però una analisi più larga che guarda anche all’attrattatività non solo dell’immobile ma anche della zone.
Cosa misura l’attrattività? Secondo il report Ubs Global Real Estate Bubble Index, Milano è una delle città più interessanti per il mercato immobiliare globale. Nel confronto con importanti città d’Europa e del mondo, lo scenario offerto dalla città meneghina offre ottime possibilità per gli investitori. Volendo andare più nel dettaglio però è opportuno creare mappe, come dire, più dettagliate. Per Info Data Immobiliare.it – portale leader con oltre 57 milioni di visite e 320 milioni di pagine viste al mese (qui trovate la sua metodologia di gestione dei dati) – ha elaborato tre mappe interattive per le tre città di Milano, Roma e Napoli, che mostrano l’andamento delle ricerche focalizzate degli utenti – sia per le compravendite che per le locazioni – nel periodo gennaio-agosto 2021.
Le mappe realizzate, quindi, sono espressione di quello che viene denominato “indice di attrattività”, che è la misura dell’interesse di ricerca espresso dagli utenti verso una precisa zona della città.
L’obiettivo è quello di mettere in evidenza luoghi precisi della città (fermate metro, università, grandi aziende, poli ospedalieri ecc) che risultano particolarmente attrattivi per gli utenti e vicino ai quali si desidera vivere.
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Ogni singola cella esagonale rappresentata sulla mappa ha un diametro di 500m (circa 3-5 minuti a piedi), quindi è possibile davvero rendersi conto visivamente di quali siano le aree delle città più attrattive per chi cerca casa nei diversi periodi dell’anno. Partiamo con Milano.
Roma
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Milano
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Napoli:
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Come funziona. In questo caso, l’indice è il risultato di un modello di analisi che si basa sulla distribuzione e densità delle ricerche caratterizzate da filtri di zona di dimensioni addirittura inferiori a quella dei quartieri. I risultati ottenuti sono stati riportati su una griglia esagonale, in cui ogni cella misura 500 metri: in questo modo si riescono ad apprezzare i trend di ricerca, permettendo di individuare con buona approssimazione attorno a quali poli cittadini si concentra la richiesta di chi è alla ricerca di una casa in vendita o in locazione Su portale di Immobiliare.it l’utente ha la possibilità di selezionare, tra gli altri, dei filtri di zona, suddivisi in macrozone e microzone o quartieri, che gli consentono di delimitare l’area di suo interesse”.
“Il nostro obiettivo – spiega Antonio Intini, Chief Business Development Officer di Immobiliare.it – era quello di approfondire quali zone, estremamente circoscritte, delle tre città considerate risultassero maggiormente attrattive per la domanda di immobili e se, nei diversi periodi dell’anno, la concentrazione delle ricerche nelle aree più attenzionate subisse o meno delle variazioni.
“Abbiamo notato che nell’arco temporale considerato, quello gennaio-agosto 2021, le ricerche subiscono sì delle variazioni dettate principalmente dalla stagionalità – prosegue Intini – ma l’interesse per le zone immediatamente circostanti a determinati servizi, come alcune fermate metro o importanti poli universitari, rimane sempre elevato”.